Агресорам тут не місце. Як у Європейському Союзі ввели обмеження на продаж нерухомості для громадян Росії та Білорусі.
Скупчення людей і фінансових ресурсів, що мають зв'язки з Росією та Білоруссю, може перетворити право власності на засіб непрямого впливу. На зображенні: Рига (Латвія).
Військові дії Росії в Україні та ймовірність нових загроз з боку Кремля в інших частинах світу суттєво перетворили підходи європейських країн до питань національної безпеки та оборонної політики.
У відповідь на нові виклики декілька країн Європейського Союзу звернули увагу на нерухомість, що належить громадянам Російської Федерації.
Існує безліч випадків, коли російські громадяни або компанії придбавали земельні ділянки в інших країнах поблизу військових та стратегічних об'єктів з метою будівництва "котеджних містечок". Такі дії викликають занепокоєння, оскільки ця нерухомість може бути використана Росією не лише для цивільних потреб, але й для шпіонажу, диверсійної діяльності або навіть під час можливого наземного вторгнення.
У відповідь окремі держави ЄС вже почали запроваджувати на законодавчому рівні превентивні заходи. Вони обмежують або фільтрують можливість набуття права власності на нерухоме майно громадянами держав-агресорів і пов'язаними з ними структурами.
Серед найбільш яскравих прикладів можна виділити Фінляндію та Латвію.
Ці країни влітку 2025 року прийняли принципово різні, але однаково практичні підходи. Вони можуть слугувати орієнтирами для інших держав Європи, а також можуть бути використані Україною для формування обмежень під час війни.
"Інститут законодавчих ідей" дослідив положення законів Фінляндії та Латвії, що допоможе детальніше зрозуміти досвід цих країн.
З моменту початку війни в Україні та приєднання Фінляндії до НАТО, уряд Фінляндії висловив занепокоєння щодо можливих загроз гібридної агресії з боку Росії.
Альянс став для країни додатковим стимулом у боротьбі з безпосередньою військовою загрозою, проте водночас перетворив її на привабливу мету для реалізації різних форм гібридного впливу, зокрема економічного, інформаційного та, зокрема, через інвестиції в нерухомість.
Фінляндія вважає, що існує ризик з боку росіян, які придбавали нерухомість поблизу важливих інфраструктурних об'єктів, таких як електростанції.
Тривалий час росіяни могли вільно купувати житло в країні, але від 2020 року контроль за цими операціями був посилений.
Протягом останніх п'яти років Міністерство оборони Фінляндії виявило понад 3 500 об'єктів нерухомості по всій країні, які належать російським громадянам. Деякі з цих об'єктів викликали занепокоєння, оскільки серед них були дачі з великими вертольотними майданчиками та лісові будинки, які мали незвичні військові укріплення.
Іноді росіяни виступали в ролі інвесторів для занедбаних готелів чи пустуючих логістичних складів, які роками не функціонували, але розташовувалися неподалік від контрольно-пропускних пунктів на кордоні між Фінляндією та Росією.
На фоні загроз і викликів у липні 2025 року Фінляндія внесла ряд поправок до законодавства, щоб зміцнити контроль над придбанням нерухомості іноземцями.
Було обрано інструмент "жорсткого фільтрації" у рамках системи дозволів.
Головною інновацією є концепція "безумовних перешкод" для отримання дозволу. Ці перешкоди стосуються фізичних осіб і організацій, громадянство або контроль яких пов'язаний з державами, що представляють загрозу для національної безпеки та порушують територіальну цілісність інших країн.
Список цих країн формулюється на основі урядової постанови і може бути переглянутий, що надає цьому механізму значну гнучкість та орієнтацію на ризики.
Розгляд заявок на придбання нерухомості тепер здійснює Міністерство оборони, яке отримало розширені повноваження для доступу до даних від ключових державних органів, таких як міграційна служба, поліція, податкові органи та інші.
З метою запобігання надмірному обмеженню прав тих осіб, які вже стали частиною фінського суспільства, було введено виняток для володарів дозволу на постійне проживання в Фінляндії, а також для тих, хто має постійний дозвіл на проживання в ЄС, виданий фінськими органами.
Таке регулювання гарантує правову стабільність для тих, хто вже встановив міцні зв'язки з Фінляндією.
Ще донедавна Латвія проводила слабку превентивну політику щодо операцій з придбанням нерухомості поблизу стратегічних об'єктів на своїй території. Ба більше - достеменно невідомо, скільки нерухомості в країні вже належить росіянам і білорусам.
Держава розпочала моніторинг цього процесу тільки на початку 2025 року. За неофіційними джерелами, 1832 російські громадяни та 124 білоруси, які є бенефіціарними власниками підприємств, мають власність у Латвії через ці компанії.
Раніше до законодавства Латвії було внесено зміни. Вони зобов'язують покупців, що бажають придбати нерухомість поблизу оборонних об'єктів, отримати дозвіл від Міноборони
Отже, у 2024 році було затверджено 119 угод біля об'єктів національної безпеки.
Контроль за ситуацією навколо об'єктів критичної інфраструктури здійснює Служба безпеки України, яка також проводить моніторинг угод з купівлі та оренди нерухомості, розташованої в безпосередній близькості до цих об'єктів.
Однак влітку 2025 року Латвія вжила додаткових заходів безпеки на ринку нерухомості у зв'язку з ухваленням закону, що обмежує операції, які можуть поставити під загрозу національну безпеку.
Він передбачає введення заборони на придбання нерухомості в Латвії з фінансуванням, пов'язаним з агресивними державами, а також на її використання для реалізації впливу, що суперечить національним інтересам.
Ключовим аспектом є те, що держава безпосередньо асоціює контроль над ринком нерухомості з економічною безпекою. Це пов'язано з тим, що скупчення людей і фінансових ресурсів, які мають зв'язки з Росією та Білоруссю, може перетворити право власності на засіб непрямого впливу.
Основою розуміння латвійської стратегії є чітке окреслення кола осіб, яким заборонено брати участь.
Заборона набуття нерухомості поширена не лише на держав-агресорів та їхніх громадян, а й на юридичних осіб, зареєстрованих у цих державах, і на структури, де громадяни держав-агресорів або підконтрольні їм компанії мають суттєву участь.
Якщо 25% або більше капіталу чи голосів контролюється такими особами, або кінцевими бенефіціарами, прямо чи опосередковано є громадяни вказаних країн, тоді заборона залишається в силі.
Закон також передбачає певні специфічні винятки для фізичних осіб. Зокрема, це стосується випадків спадкування або володіння єдиним житлом для тих, хто має статус постійного резидента ЄС, виданого Латвією, або постійний дозвіл на проживання в Латвії, отримані до моменту набрання чинності цього закону.
Також запроваджений перехідний період для вже розпочатих процедур.
Ця комбінація відображає бажання підтримувати рівновагу між принципом самозахисту демократії та правовою ясністю для сумлінних набувачів, які вже мають зв'язок з державою.
До 2014 року російські громадяни активно інвестували в нерухомість у Криму, Одесі та Києві, розглядаючи це як можливість придбати "дачу на узбережжі". Однак після анексії Криму попит значно знизився. Тим не менш, угоди продовжували укладатися до 2022 року, оскільки формально не існувало заборон на купівлю нерухомості росіянами в Україні.
Це, зокрема, сприяло придбанню нерухомості в мегаполісах та активізації діяльності ворожих агентів.
В українському праві це питання не має достатнього регулювання.
З початку масштабного конфлікту придбання нерухомості росіянами призупинилося через підзаконні норми, запроваджені санкції та посилений контроль. Проте на законодавчому рівні питання регулювання взаємин з державою-агресором все ще залишається невирішеним.
Слід ввести законодавчу заборону на купівлю нерухомості громадянами та підприємствами країн-агресорів, а також їхніми контрольованими організаціями.
Досвід країн Європи свідчить про те, що в умовах гібридних конфліктів та масштабних військових вторгнень необхідно встановити ясні правила і обмеження, які повинні виконуватися без жодних винятків.
Україні слід звернути увагу на міжнародний досвід, а також застосувати власні напрацювання, накопичені за роки конфлікту, для розробки законодавства, яке регулюватиме взаємовідносини з особами, що мають зв’язки з країною-агресором.
Обов'язок ухвалити відповідний закон було закріплено ще три роки тому, але цього поки не зроблено.
Хоча цей документ заплановано в роботі Верховної Ради на 2025 рік і також зазначено в програмах Кабінету Міністрів, у вересні він зник в процесі оновлення.
Саме тому досвід Фінляндії та Латвія є таким важливим для нас. Країни, які не воюють з Росією, розуміють, що такі превентивні заходи є частиною їхньої національної безпеки.
Саме тому вони намагаються законодавчо врегулювати питання відносин з особами, які пов'язані з державою-агресором.
Автор: Світлана Гордієнко
юридичний аналітик "Центру законодавчих ініціатив"
