Іпотечне кредитування – стояти в черзі за хлібом чи відкрити власну пекарню?
В Україні слово "іпотека" для багатьох звучить як щось із розряду фантастики. Квартири дорогі, зарплати невисокі, а кредити під відсотки, що змушують рахувати кожну копійку. Політики це добре відчувають, тому раз по раз обіцяють дешеву іпотеку. І схема завжди одна й та сама: уряд бере гроші з бюджету, доплачує за позичальника і кілька тисяч родин отримують житло під пільгові відсотки.
На короткий час настрій святковий. Але решта сотень тисяч сімей залишаються за дверима. І головне -- ринок від цього не зростає. Банки не починають масово видавати кредити, бо знають: завтра грошей у бюджеті може вже не бути.
Це викликає спогади про радянські магазини. Лунає дзвінок — "привезли хліб". Люди миттєво починають бігти, вишиковуються в чергу, штовхаються і сперечаються. Декому щастить схопити буханку, але більшість повертається додому з порожніми руками. Так само функціонують і пільгові іпотеки: трохи хліба для обраних і голод для решти.
Тепер уявіть зовсім іншу картину. Не чергу за батоном, а нову пекарню на вашій вулиці. Вона не тільки дає хліб усім охочим, а ще й конкурує з іншими пекарнями, завдяки чому ціна стає доступнішою, а вибір більшим.
Такою "пекарнею" для іпотеки є інвестори. Вони не чекають милості від держави, вони приносять свої гроші та вкладають у фінансові інструменти -- облігації з іпотечним покриттям чи сек'юритизацію іпотеки. І кожна гривня, вкладена інвестором, перетворюється на нові кредити для сімей, які шукають житло.
Основне, що варто зазначити, це те, що цей процес безмежний. Доки існують інвестори, банки отримують фінансові ресурси, а люди мають можливість користуватися кредитами. Не кілька тисяч щорічно, а сотні тисяч протягом десятиліть. Це вже не привілей обраних, а цілком звичайна економічна реальність.
Німеччина. Pfandbriefe -- це облігації з іпотечним покриттям, які існують уже понад два з половиною століття. Їх купують інвестори по всьому світу, бо це надійний і перевірений інструмент. Завдяки цьому німці десятиліттями мають доступні кредити на житло. Це хліб, який завжди є на полицях і ніколи не закінчується.
США. Там іпотека стала масовою завдяки сек'юритизації. Спеціальні агентства викуповують кредити у банків, перетворюють їх на цінні папери і продають інвесторам. Ті купують і гроші знову йдуть у нові кредити. Це як конвеєр із випікання хліба: безперервний, масштабний і доступний. Лише 2025 року обсяг випуску таких паперів у США становив 1,2 трлн дол.
Польща. Наші сусіди також вирішили залучити інвесторів, а не покладатися на черги за субсидіями. Вони створили сприятливі умови для сек'юритизації іпотечних кредитів, отримали підтримку від центрального банку, і тепер можуть запропонувати іпотеку, що доступна широким верствам населення.
На кінець 2023 року обсяг ринку іпотечних облігацій, випущених в країнах Європейського Союзу, досягнув приблизно 2,5 трильйона євро. У той же час європейський ринок сек'юритизації житлових іпотек залишається меншим, ніж його американський аналог, і оцінюється в близько 300 мільярдів євро.
Для того щоб осягнути принцип роботи, давайте уявимо два різні механізми:
Облігації з іпотечним покриттям (covered bonds). Банк видав сотні іпотек. Щоб видати ще, йому потрібні гроші. Тоді він заставляє ці ж іпотеки і випускає під них облігації. Інвестор, купуючи їх, фактично дає банку кошти в кредит під заставу цього пулу іпотек. Якщо з банком щось станеться, в заставі у інвесторів залишаються ці іпотечні кредити, тобто облігації мають подвійне забезпечення: активами банку та іпотечним покриттям.
Сек'юритизація. Банк передає іпотеки у спеціальну компанію, яка вже сама випускає під них цінні папери. Інвестори купують ці папери і отримують увесь дохід від платежів позичальників, але й ризики також. Банк не лише повертає кошти і звільняє капітал, а й продовжує отримувати комісійні за платіжне сервісне обслуговування іпотек.
Іншими словами, замість того, щоб сподіватися на обмежене фінансування з бюджету, іпотека перетворюється на товар, що продається на ринку. У результаті, численні інвестори починають активно вкладати кошти в житлову нерухомість.
Чому інвестори не поспішають у "іпотечні пекарні"? Бо поруч із ними стоїть "хлібний кіоск" -- державні облігації.
Сьогодні облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) пропонують дохідність, що вдвічі перевищує субсидовані ставки за іпотечними кредитами, при цьому не підлягають оподаткуванню. Для інвестора це нагадує покупку готового хліба: без ризиків, з вигідною ціною та без податкових зобов'язань. У той час як вкладення в власну пекарню (іпотечні папери) виявляється дорожчим, складнішим і більш ризикованим варіантом.
Для того щоб інвестор зацікавився проектом будівництва пекарні, необхідно забезпечити такі ж або кращі умови, ніж ті, що пропонує державний "кіоск".
По-перше, існують потенційні податкові пільги. Наприклад, можна привести податковий статус іпотечних цінних паперів у відповідність з державними облігаціями, щоб прибуток від купонів не підлягав оподаткуванню.
По-друге, потрібні гарантії безпеки. Наприклад, держава може брати на себе часткові гарантії (20-30% випуску), аби знизити ризик.
По-третє, важливу функцію має виконати Національний банк України, надавши можливість використання іпотечних цінних паперів в якості застави для рефінансування, а також встановивши знижені коефіцієнти ризику при оцінці капіталу.
По-четверте, існує можливість часткової компенсації дохідності. Якщо ринок пропонує 15% за облігаціями внутрішньої державної позики (ОВДП), а іпотечні кредити надаються за ставкою 7-9%, то держава може надати інвестору додаткові 6-8% компенсації, щоб зменшити різницю між цими показниками.
По-п'яте, важливо мати активний вторинний ринок. Інвестор повинен бути впевнений у можливості продати свій "батон" у будь-який час. Це передбачає наявність біржових операцій, участь маркетмейкерів та попит з боку інституційних інвесторів, зокрема пенсійних і страхових фондів.
Кожна реформа має своїх "вигодонабувачів" і тих, хто може виступати проти неї. Якщо розглядати впровадження іпотечного конвеєра в Україні (покриті облігації, сек'юритизація), то його реалізацію підтримає:
Проте, незважаючи на всі переваги, є й ті, кому ця концепція не імпонує, зокрема:
Звичайно, створення абсолютно нового інвестиційного механізму є набагато складнішим завданням, ніж просто розміщення яскравого білборда з написом "Іпотека 7%". Саме ці інноваційні механізми формують стійку систему, яка може функціонувати протягом багатьох років. Запуск іпотечного конвеєра приносить переваги всім учасникам ринку та суспільству в цілому. Однак він також створює конкуренцію для державних позик, забираючи у політиків їхні популістські інструменти. Сильно розвинений іпотечний ринок не є загрозою для бюджету, а, навпаки, стає рушійною силою для всієї економіки. Інвестори, які вкладають кошти в іпотечні цінні папери, фактично запускають безперервний процес виробництва, щоб забезпечити всіх необхідним. Чим більше сприятливих умов ми створимо для інвесторів, тим менше людям доведеться чекати в чергах на "подачі". Адже справжня доступна іпотека виникає не з державного бюджету, а з ринку, де активно діють інвестори.
Чим раніше Україна усвідомить цю просту правду, тим швидше у нас з'явиться власна система пекарень, а не довгі черги за хлібом.
