Придбати чи реалізувати? Яка ситуація з цінами на земельні ділянки в Україні та як війна впливає на їх динаміку?
Яка нині ситуація з попитом і вартістю сільськогосподарських земель в Україні? Чи дійсно ціни почали знижуватися, як держава раптово викликала їх підвищення, і які прогнози на майбутнє? Відповіді на ці питання у аналізі фінансового редактора РБК-Україна Руслана Кисляка.
Зміст:
Протягом трьох чвертей третього року повномасштабного конфлікту в Україні спостерігається зростання цін на сільськогосподарську землю. Хоча ціни підвищувалися й раніше, відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня цього року надало новий імпульс цьому процесу. Незважаючи на те, що війна впливає на інтереси потенційних великих землевласників скоріше як стримуючий фактор, ринок сільгоспземель все ж продовжує демонструвати повільне, але стабільне зростання.
На початку осені з'явилася інформація про можливе зниження попиту на купівлю земельних ділянок, а відповідно і цін, через очікування аграріїв щодо появи доступної державної землі для довгострокової оренди. Проте реальна ситуація виявилася значно більш позитивною для власників земель. Учасники ринку та експерти, опитані РБК-Україна, одностайно стверджують, що попит на сільськогосподарську землю в Україні продовжує зростати, а ціни залишаються на підйомі. Однак слід зазначити, що військові дії впливають на особливості формування цін у різних регіонах.
Цінова ситуація на українському ринку сільськогосподарських земель з початку року в основному залишається сталою, хоча в різних регіонах існують певні відмінності. Загалом, ринок не демонструє істотного зростання цін у 2024 році, але й значних падінь також не фіксується. За словами Єгора Лісничого, комерційного директора компанії "Твоє Коло", середня зважена ціна з початку року поступово зростає, досягаючи максимуму в 10%.
Проте, якщо заглибитися в аналіз, можна виявити захоплюючі закономірності.
На сьогоднішній день спостерігається стабільний інтерес до земельних ділянок з короткостроковими орендними угодами, особливо в регіонах з економічною стабільністю та родючими землями. Це веде до зростання цін та посилення конкуренції в даному сегменті ринку. У той же час, земельні ділянки з довгостроковими орендними контрактами не показують істотного зростання цін і користуються меншою популярністю.
У центральних регіонах України спостерігається зростаючий інтерес до земельних ділянок. У 2024 році ціни на землю у Вінницькій та Хмельницькій областях досягли рекордних показників — до 3100 доларів США за гектар (далі — дол./га). У той же час, Сумська та Чернігівська області продовжують показувати нестабільність у своїй динаміці, з тенденцією до зниження цін через близькість до зон бойових дій.
"Хоча навіть зараз є інвестори, готові прийняти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується. На прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земля відіграє втрачені позиції, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Якщо в грудні 2022 року тут ціни просіли до 1800 дол./га, то вже в грудні 2023-го підскочили до 2526 дол./га", - розказує Єгор Лісничий.
Згідно з інформацією, наданою Володимиром Радьком, керівником проєкту Concorde Capital "Kupy Pay", найбільш активними регіонами за кількістю угод є Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька та Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області користуються особливим попитом у інвесторів. Вартість одного гектара в цих регіонах коливається в межах 1900 – 2100 доларів за гектар.
"Ситуація в Сумській та Чернігівській областях є зовсім іншою. У цих регіонах попит залишається стабільним завдяки ціновій політиці. Бажаючих купити земельні ділянки в прифронтових зонах за довоєнними тарифами стало помітно менше. Проте, значна кількість людей прагне продати свою власність у цих місцях", - зазначає співрозмовник РБК-Україна.
Щоб угода відбулася, продавці змушені знижувати ціни, що, в свою чергу, підвищує дохідність для інвесторів. Діє відомий принцип: чим вищий ризик, тим більша потенційна прибутковість. Цю тенденцію можна спостерігати з 2023 року, внаслідок чого вартість земельних ділянок у цих регіонах залишилася практично незмінною: від 1050 до 1200 доларів за гектар у 2023 році та від 1050 до 1100 доларів у 2024 році.
В той же час, за даними координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігоря Лісецького, найвищі ціни по Україні виглядають так: Івано-Франківська область - 111,7 тис. грн/га, Київська область - 92,2 тис. грн/га, Львівська область - 91,3 тис. грн/га.
Варто підкреслити, що офіційні статистичні дані про вартість землі слід сприймати лише в контексті загальних тенденцій. Реальні ринкові ціни можуть перевищувати задекларовані на 30-40%, попереджає експерт Єгор Лісничий. Згідно з дослідженням Київської школи економіки, фактична ціна фіксується лише в 19% угод купівлі-продажу. В більшості випадків дані про вартість угоди взагалі відсутні, що вказує на відсутність прозорості у домовленостях між учасниками. Більше того, 60% угод із зазначеною ціною вказують на рівень нормативної грошової оцінки, що є мінімально допустимим згідно з законодавством.
"Це можна легко пояснити: необхідність надання доказів справжніх джерел доходу під час придбання земельної ділянки викликає труднощі для певних покупців. Іншим важливим аспектом є податкові зобов'язання, що розраховуються на основі вартості угоди. Наприклад, збільшення військового збору з 1,5% до 5% може ще більше підсилити цю ситуацію", - зазначає співрозмовник РБК-Україна.
Цінова ситуація на ринку сільськогосподарських земель продовжує змінюватись під впливом як позитивних, так і негативних факторів. Одним із негативних аспектів є воєнний стан, бойові дії та процеси мобілізації, які викликають невизначеність у інвесторів. Проте, можливість для юридичних осіб придбати земельні ділянки надала ринку новий позитивний імпульс. В результаті на ринку з'явились нові учасники, серед яких не лише агровиробники, а й інші компанії, які здобувають землю в основному з метою інвестицій.
Серед інших вагомих чинників, що впливають на ціни, варто згадати про конкурентне середовище. У місцях з високою концентрацією аграріїв спостерігається зростання цін, тоді як у регіонах з монополією одного виробника ціни майже не змінюються.
У випадку з орендою землі на ціну впливає термін договорів оренди - що коротший, то цінніший актив для аграрія, а для інвестора більше можливостей для оптимізації умов і підвищення капіталізації землі.
"Цікавим індикатором стали онлайн аукціони з оренди у межах проєкту "Земельний банк", де ціна протягом торгів зростала в 7-10 разів. Хоча ще рано говорити, чи це стійкий тренд, аукціони показали, що у висококонкурентних регіонах великі агрохолдинги готові платити мінімум у 2-3 рази вище середньоринкових ставок оренди", - розказує Єгор Лісничий.
Такі результати аукціонів відкривають можливості для збільшення орендних платежів для приватних землевласників. Це, в свою чергу, може сприяти підвищенню загальної ринкової вартості земельних ділянок. Насправді, можна відзначити, що державний земельний банк забезпечив вищий рівень прозорості на ринку та продемонстрував реальний інтерес до земельних ресурсів.
На сьогоднішній день ми спостерігаємо тенденції, які вказують на стабільність і прогрес у даному секторі. По-перше, варто відзначити певну стабільність у сфері оренди. По-друге, незважаючи на військові дії, ціни на землю продовжують підвищуватися. По-третє, з’являються нові інвестиційні можливості, зокрема зростає інтерес до земельних інвестиційних фондів.
"Попри те, що активність приватних інвесторів може бути знижена в умовах нинішньої ситуації в країні, інституційні інвестори та нові інвестиційні формати компенсують цю тенденцію. Загалом ринок виявляє ознаки адаптації та прогресу, а не занепаду," - підсумував Єгор Лісничий.
До завершення року навряд чи слід сподіватися на суттєві коливання вартості землі в Україні. Можливо, ми побачимо помірне підвищення цін у центральних областях, яке може скласти від 5 до 10% від теперішнього рівня. Проте ця тенденція може змінюватись під впливом різних чинників, як зазначають респонденти, опитані РБК-Україна.
"Варто зазначити, що зміна механізму оподаткування, зокрема підвищення військового збору, може вплинути на чисту прибутковість оренди землі. Проте загальна тенденція до підвищення цін збережеться", - упевнений Єгор Лісничий.
У 2025 році ринок землі, ймовірно, демонструватиме позитивну тенденцію, з помірним підвищенням цін і орендних ставок.
"На нашу думку, вартість землі в центральних областях може збільшитися на 8-10% у доларах щорічно, або на 15-20% у гривнях. Кількість перспективних земельних ділянок з ідеальними характеристиками, ймовірно, не тільки не зросте, але й може зменшитися. Це призведе до додаткового тиску на ціни та загострить конкуренцію. Ми також передбачаємо підвищення вартості оренди", - зазначає співрозмовник видання.
І тут є кілька факторів, що додають оптимізму. По-перше, аукціони з оренди державних земель створили передумови, коли держава сама зацікавлена в регулярному перегляді нормативної грошової оцінки (НГО) землі. Це може вплинути на договори оренди, де ставки оренди прив'язані до НГО, і потенційно призвести до зростання цих ставок.
По-друге, ті ж таки аукціони продемонстрували, що аграрії можуть платити значно вищу оренду. Тому в сегменті короткострокових договорів можна очікувати перегляд поточних умов і зростання оренди на 20, або навіть 50%.
Звісно, завершення війни з перемогою України сприятиме швидкому зростанню ринку землі, що, у свою чергу, призведе до підвищення цін. Це зростання може бути значним.
Одним із чинників, що можуть призвести до підвищення цін на землю, є збільшення доходів від продажу сільськогосподарської продукції. Це, у свою чергу, позитивно вплине на фінансові результати агровиробників, що, у свою чергу, може збільшити їхній попит на земельні ділянки. Проте цей вплив має запізнілий характер, тому варто очікувати помірного підвищення цін вже у 2025 році, зазначає аналітик Центру досліджень продовольства та землекористування Київської школи економіки Роман Нейтер.
Володимир Радько, керівник проєкту Concorde Capital "Kupy Pay", вважає, що в умовах війни попит та цінова ситуація на ринку землі переважно залежать від здатності агровиробників обробляти свої наділи та здійснювати експорт продукції. Крім того, важливу роль відіграватимуть темпи розмінування сільськогосподарських земель на територіях, що були звільнені від окупації.
