Олексій Баранов, A Development: В Україні планують залучати будівельників із Філіппін та Пакистану. Це стало невідворотним кроком.
Арсенальна площа в Києві протягом багатьох років слугувала лише як транзитний вузол. Пасажири виходили з метро і миттєво відправлялися у своїх справах. Нині ж ця площа перетворилася на справжній магніт. Люди проводять тут час, відвідують ресторани, працюють і навчаються. Ці зміни стали можливими завдяки зусиллям девелопера Олексія Баранова.
Баранов тривалий час був частиною команди відомих підприємців Василя Хмельницького та Андрія Іванова, перш ніж заснував свою компанію A Development. Проте, він все ще залежить від фінансової підтримки своїх колишніх босів.
Впровадження інноваційного проєкту A Development, який передбачає зведення житлового комплексу Richert & Park, зупинилося через опір з боку активістів. Кульмінацією цього конфлікту стала петиція на офіційному сайті президента України, в якій вимагалося анулювати угоду оренди земельної ділянки з забудовником та ініціювати створення національного парку.
Повною несподіванкою стала позитивна відповідь Володимира Зеленського на цю петицію: він дав доручення Мінкультури розробити відповідні документи. Баранова ця реакція дивує і він готовий відстоювати свою правоту в суді.
Хто став ініціатором збору 25 тисяч голосів на підтримку петиції про створення парку? Чому Баранов проводить зустрічі з представниками "молодої команди" Леоніда Черновецького? Які причини призвели до того, що Микола Азаров наклав на Баранова дисциплінарне стягнення?
Півроку тому я зустрів вас з народним депутатом Олесем Довгим на Арсенальній площі. Яка була основна тема вашої розмови? Про що ви обговорювали?
-- Олесь - мій товариш, ми знайомі давно. Просто зустрілися, у мене немає жодних справ з владою. Я працюю на чистому ринку, не маю необхідності перетинатися з політиками або чиновниками.
Довгий обіймав посаду секретаря Київської міської ради за часів Леоніда Черновецького, а також був причетний до процесу передачі комунальних підприємств під забудову та відчуження земель. Чи зберігає він свій вплив на питання землевпорядкування у Києві й досі?
Це питання не для мене. Я не мав досвіду роботи в Києві, коли він обіймав посаду секретаря Київради, і зовсім не збираюся коментувати діяльність своїх знайомих.
Чи не обговорюєте ви з ним питання, пов'язані із землею?
Безумовно, ні.
Ви є представником "Київської інвестиційної групи", заснованої Василем Хмельницьким та Андрієм Івановим. Наразі ви керуєте власною компанією, але все ще взаємодієте з компанією UDP у рамках окремих проєктів. Як би ви оцінили свою незалежність від попередніх роботодавців у відсотковому співвідношенні?
Абсолютно вірно. У проектах, де вони виступають як партнери, а точніше, співінвестори, я займаю позицію керівного партнера, тому ухвалення рішень лежить на мені. Звичайно, в окремих питаннях ми обговорюємо наші думки, але стратегія розвитку бізнесу та його модель — це виключно мої рішення.
Ви вважаєте UDP стратегічним партнером у сфері інвестицій. Якщо висловити це простими словами, то це ті, хто фінансує будівельні проекти?
-- Партнери потрібні в кількох випадках: коли потрібні кошти, компетенції чи інші можливості партнерів. Ми з UDP в партнерстві в кількох проєктах: військова комендатура на "Арсеналі", White Lines, Richert & Park і "Більшовик".
Чи є UDP вашим основним джерелом фінансування, чи ви звертаєтеся до них лише в разі, якщо не вдається знайти гроші в інших джерелах?
Будівельна сфера є надзвичайно витратною і вимагає значних фінансових вкладів. У рамках цього проєкту я відкритий не лише щодо прибутків, але й ризиків, які можуть виникнути. Реалізація проєкту може тривати від семи до восьми років, тому важливо мати надійного партнера, якому можна довіряти.
Ви займали посаду заступника міністра транспорту Костянтина Єфименка. У 2010 році уряд виніс вам догану. Які були причини цього рішення?
-- Я працював чиновником два роки, мені цього вистачило. Хоча це цікавий досвід, тому що там вмикається макроекономіка і ми керували цілою галуззю. Коли ми працювали, у Міністерства транспорту було в прямому підпорядкуванні 700 тисяч працівників - від "Укрзалізниці" до "Укрпошти". Я відповідав за автомобільний транспорт і підготовку до "Євро-2012".
Я отримав догану через те, що висловив незгоду з наміром передати термінал E аеропорту "Бориспіль" компанії Duty Free без проведення конкурсу. Моя позиція не сподобалася Азарову, внаслідок чого я був покараний.
-- Як вам працювалося в уряді Миколи Азарова?
У цьому середовищі діяло безліч впливових осіб, що володіли значним досвідом у реалізації масштабних проєктів. Якщо б не Борис Колесніков та Володимир Ковалевський, який керував Національним агентством з підготовки до "Євро-2012", Україна б не змогла провести це спортивне свято.
Вони взялися за справи в момент, коли тільки розпочалося будівництво арени у Львові та аеропорту в Донецьку, а також реконструкція Олімпійського стадіону в Києві. Ці питання були вирішені на моїх очах у рекордно короткі терміни. Багато з інфраструктурних проектів, реалізованих за тієї влади, й досі залишаються найбільшими в Україні.
Брати на себе відповідальність за організацію "Євро-2012" з його величезними фінансами - це справжня знахідка. Чи вдалося вам отримати фінансові ресурси для започаткування власної справи?
-- Міністерство транспорту не мало бюджету на "Євро-2012". Усі бюджети були централізованими і надходили "Дирекції з будівництва об'єктів до "Євро-2012". Дирекція нам не підпорядковувалася взагалі, а гроші я заробив у бізнесі.
Чи проживали ви на півострові з моменту анексії Криму до серпня 2014 року?
Сім’я проживала в цьому місці до літа 2014 року, а я працював у Києві і навідувався туди час від часу.
Яким було життя в анексованому Криму?
Окупація Криму відрізняється від подій у Маріуполі чи Донецьку. Крим було передано без жодного збройного протистояння, без жодного пострілу. В цьому регіоні не діяли зенітні установки, і жодна людина не втратила життя. З юридичної точки зору це слід вважати анексією, а не окупацією. Я не мав досвіду життя в Криму під контролем Росії.
Від редакції. 15 березня 2014 року росіяни вбили в Криму цивільного Решата Амерова, 18 березня - військового Сергія Кокуріна. Вони стали першими задокументованими жертвами російської агресії проти України.
Ваш найвідоміший проєкт – A-Station, що передбачає відновлення будівель заводу "Арсенал", військової комендатури та площі Арсенальної. Цей проєкт отримав схвалення від архітекторів, урбаністів та мешканців Києва. Чи є він прибутковим?
Безумовно. Інвестиції в нерухомість завжди є вигідними, але важливо враховувати рівень прибутковості. "Арсенал" досяг успіху завдяки тому, що ми реалізували в ньому оптимальні функції.
Тобто для того, щоб проєкт мав інвестиційну привабливість, не потрібно обов'язково руйнувати історичні споруди і зводити 25-поверхові комплекси?
Чому Київ обрав шлях розвитку висотних будівель? Створення об'єктів середнього та преміум класу є досить витратним процесом. Вільні земельні ділянки практично відсутні, тому всі нові проєкти передбачають редевелопмент колишніх промислових територій. Придбати завод – це вже значні фінансові вкладання. Далі слідують етапи роботи з документацією, зміна цільового призначення земельної ділянки, проєктування та отримання будівельних дозволів. Інвестиції в нерухомість вимагають значного капіталу.
Вартість квадратного метра в Києві на 40% нижча, ніж у Варшаві, тому розробники... Мені не подобається це слово, більше імпонують термін "девелопер". Саме тому девелопери прагнуть до зростання.
Ви обрали інший шлях, і ваш проєкт приносить прибуток.
У мене відкривається шанс займатися тим, що приносить мені задоволення. Я натрапив на цю ідею в країнах Європейського Союзу і вирішив реалізувати її у нас.
Чому інші девелопери не розглядають можливість відновлення історичних пам'яток?
"Жаба". Прагнуть більших фінансів. Кожен отримує те, що йому потрібно.
Чи вдалося вам реалізувати будівлю Kyiv Food Market за вищою ціною, ніж та, за яку ви її придбали у Сергія Дядечка?
Так, але вартість була значно меншою порівняно з ринковою.
В якій стадії розвитку знаходиться проєкт Richert & Park?
Ми отримали всі необхідні дозволи для реалізації чотирьох етапів будівництва. Наша команда уклала меморандум з депутатами Подільського району та головою громадської ради цього ж району. Ділянка була поділена на дві частини: на одній з них ми плануємо створити парк, що відповідатиме нашим початковим задумам. Паркова територія була розширена. В умовах обмеженого ринку ми вирішили внести зміни в концепцію проекту, зосередившись більше на розвитку комерційної нерухомості.
Довідка. A Development хоче звести ЖК Richert & Park на земельній ділянці розміром 10,7 га, розташованій на території колишнього цегельного заводу біля підніжжя гори Юрковиця. Компанія також орендує сусідню ділянку розміром 0,7 га, де розташовані історичні пам'ятки - будівлі колишнього пивзаводу Ріхерта. A Development збирається реставрувати пам'ятки, створити паркову зону навколо затопленого кар'єру та відкрити доступ до території всім охочим.
Чи розділили ви земельну ділянку площею 10,7 гектара на дві частини?
Отже, мова йде про 6 та 4 гектари. У нас є певні умови: якщо на шести гектарах не буде створено парк, місто матиме право забрати цю ділянку. Щодо чотирьох гектарів, на них ми плануємо реалізувати житловий комплекс Richert & Park.
Згідно з Генеральним планом Києва, максимальна висота забудови в центральній історичній частині не повинна перевищувати 27 метрів. Однак, попередній власник пивзаводу Ріхерта, компанія "Акроліт", у 2016 році підготувала історико-містобудівне обґрунтування, яке дозволило їй отримати містобудівні умови для зведення об'єктів висотою до 60 метрів. Цей проект також був погоджений з Міністерством культури. Які підстави були для такого збільшення дозволеної висоти?
Ми наразі знаходимося в серці історичного центру? (Це інтерв'ю було записано на A-Station - ЕП).
Хорошо.
Скільки будівель у цьому районі перевищують 27 метрів? Досить багато. Чому так? Справа в тому, що існувало законодавство, яке дозволяло забудовникам підвищувати висоту будівель за наявності історико-містобудівного обґрунтування та затвердженого проекту в Міністерстві культури. Саме тому в Києві можна побачити будівлі висотою до 140 метрів, наприклад, той жах на Кловському узвозі.
Коли ми придбали проект у Подолі на вторинному ринку, ми вирішили змінити концепцію та зменшити висоту будинків до 27, 36 та 42 метрів. Ми прагнемо до відкритого діалогу з місцевою громадою, тому організували численні зустрічі в Подільській районній адміністрації та в мерії (КМДА - ЕП). Нам вдалося знайти спільну мову з мешканцями Подолу, погодившись на висоти 27 та 36 метрів. Додатково, ми плануємо інвестувати 40 мільйонів гривень у реконструкцію сусідньої школи.
У травні 2022 року департамент охорони культурної спадщини (ДОКС) несподівано підвищив максимально допустиму висоту будівництва на Подолі до 42 метрів. Чи ви були ініціатором цього рішення?
Ми затвердили підвищення висотності ще в серпні або вересні 2021 року. Чому департамент вніс корективи до документів, що стосуються впливу нашої забудови на ландшафт київських гір, у травні 2022 року, мені невідомо.
Ми створили проект, який демонструє, як наш комплекс виглядатиме з різних точок огляду в місті. Аналіз показує, що наша будівля органічно вписується в ландшафт, оскільки розташована в низині. Висота Юрковиці становить 160 метрів над рівнем моря, тоді як вулиця Кирилівська розташована на висоті 100 метрів, а наш комплекс досягне 136 метрів. Таким чином, Юрковиця вища за наші будівлі на 30 метрів.
На пагорбах Києва вже побудовано стільки будівель, які спаплюжили наш Київ, що якби всі девелопери підходили до роботи, як ми, Київ точно був би кращим.
-- Висотність будинків - принципове питання для вас? Ви не будете будувати, якщо гранична висота становитиме 27 метрів?
-- Усе, що виходить на Кирилівську і на Фестивальну площу, - це все 27 метрів. У мене є дозвіл на 42, я можу будувати 42 метри в глибині ділянки.
-- Директорка ДОКС Марина Соловйова вважає інакше.
Якщо пані Соловйова, яку я шаную, має іншу думку, вона може звернутися до суду з цього приводу.
Якщо у вас є всі необхідні юридичні документи, який сенс підписувати меморандум з громадою?
-- А чому ні?
-- Меморандум не має жодної юридичної сили.
Меморандум є, перш за все, документом, що відображає нашу репутацію. Репутація — це те, що ми цінуємо понад усе. Її важко здобути, але легко втратити. Усі наші ініціативи свідчать про те, що наша команда прагне покращити Київ.
-- Скільки коштів ви вклали в Richert & Park?
Більше ніж 20 мільйонів доларів.
У районі вулиць Межигірської, Костянтинівської, Кирилівської та Нижньоюрківської мешкає приблизно 15 тисяч жителів Подолу. Вони стикаються з відсутністю супермаркетів та адекватної інфраструктури. Наша мета, яку підтримує більшість мешканців, полягає у створенні розвиненої соціальної інфраструктури: дитячих садків, продуктових ринків, коворкінгів, фітнес-центрів, басейнів, магазинів та ресторанів.
Ви стверджуєте, що більшість мешканців Поділля на стороні цього проєкту. Це є маніпуляцією. Як з’ясував The Village, перед громадськими слуханнями більшість громади не була залучена до обговорення. Ви звузили коло осіб, з якими проводили консультації щодо проєкту.
Це не відповідає дійсності. З 2021 року ми організували більше десяти зустрічей. Ніхто не зазнавав обмежень, адже ми завжди були відкриті для спілкування з громадськістю. Заяви, які робить The Village, можна вважати маніпуляцією з їхнього боку, і моя відповідь на це так само може бути сприйнята.
-- Президент Володимир Зеленський підтримав петицію про створення національного парку "Київські пагорби" і доручив Міністру захисту довкілля та природних ресурсів підготувати відповідні документи. Земельна ділянка, про яку йдеться в петиції, є частиною проєкту Richert & Park. Як ви відреагували на це повідомлення на сайті президента?
Відверто кажучи, я вважаю це дивним. У цю петицію включено 18 земельних ділянок, з яких шість належать приватним особам. Автор пропонує створити парк, об'єднавши чотири пагорби - Юрковицю, Щекавицю, Хоревицю та Замкову гору. Але як можна вважати це парком? Ці ділянки не мають жодного зв'язку між собою.
-- Питання не до укладача петиції, а до президента.
Це спроба маніпуляції. Мені невідомо, чому глава держави вирішив висловити свою підтримку.
Ми усвідомлюємо, що рішення щодо схвалення петицій не є особистим вибором Зеленського — у нього є команда юристів, яка займається цими питаннями. Чому ж юристи Офісу президента обрали позитивно відреагувати на цю петицію?
Я не маю спілкування з представниками влади...
-- З Олесем Довгим спілкуєтеся.
Він є депутатом народної ради, а не державним службовцем.
-- З Віталієм Кличком спілкуєтеся.
-- З Кличком я спілкуюся як з головою Києва. Ми з ним зробили багато хороших речей.
Я не мав жодної комунікації з юридичним відділом Офісу Президента або його заступником з цього питання. Мені не зрозуміло, чому президент вирішив підтримати петицію саме таким чином. Якщо ситуація стане більш визначеною, я маю право на звернення до суду.
Чи можливо, що Офіс президента обрав підтримати цю петицію через існуючий конфлікт із Віталієм Кличком та Київською міською державною адміністрацією? Якщо кияни незадоволені певними рішеннями в столиці, це автоматично сприймається як негативний сигнал, що, в свою чергу, може підвищити рейтинг Офісу президента?
Олександре, чи знаєте ви, яким чином ця петиція змогла зібрати потрібну кількість голосів?
Ні, це не так.
-- Петиція з'явилася в червні чи липні, протягом місяця набрала аж 3 тисячі голосів. Потім телеграм-канал "Лачен пише" опублікував повідомлення: "Забудовники відібрали в громади землю, давайте повернемо і зробимо парк". В Ігоря Лаченкова охоплення 1,5 мільйона людей, тож петиція набрала голоси.
Я запросив Лаченкова до себе, аби ознайомити його з проєктами, реалізованими на "Арсеналі". Я також продемонстрував йому документи, що свідчать про мої інвестиції у Поділ. Він відповів мені: "Мене обдурили". Проте петиція вже зібрала потрібну кількість голосів.
Лачен запитав, хто його надурив?
-- Запитайте його, я не буду це коментувати.
У цій петиції зазначається, що вартість земельної ділянки для будівництва на ринку нерухомості становить 5 мільярдів гривень. Як ви ставитеся до цієї оцінки?
Земельна ділянка належить київській громаді, і я маю її в оренді. Раніше тут знаходилася моя нерухомість, площа якої становила понад 13 тисяч квадратних метрів. Я розібрав її, коли розпочав будівельні роботи.
Чи усвідомлюєте ви, що являє собою редевелопмент? Я придбав занедбаний об'єкт, отримав всі необхідні погодження та дозволи, здійснив демонтаж згідно з документами і збудував нову споруду. Я інвестував 20 мільйонів доларів у дві земельні ділянки, а тепер намагаються відібрати це в мене. Яка ваша думка з цього приводу: це законно чи ні? Чи можна це вважати державним рейдерством, чи як це слід розуміти?
На мою думку, право на приватну власність є недоторканним.
Це ж прописано в Основному Законі. Я вже мав намір власними силами створити там паркову територію. Бюро ініціативної групи GA під керівництвом Влодка Зотова активно працює над концепцією вертикального парку. Ми на завершальному етапі, і наступного року розпочнемо реалізацію цього проєкту.
У цій петиції зазначається, що річна орендна плата за цю ділянку становить 500 тисяч гривень.
Ця цифра є невірною. Від 2006 року всі орендарі цієї території внесли до бюджету Києва понад 3 мільйони доларів. Ми щорічно сплачуємо 14 мільйонів гривень за цю ділянку. Вартість заводу в Києві з площею 10 гектарів становить близько 5-6 мільйонів доларів.
-- Охоронці пам'яток занепокоєні долею броварні Степана Псьола 1860-1862 років, яка розташована в глибині ділянки. Вона не є пам'яткою, але це найстаріша будівля на цій ділянці. Вона буде знесена?
-- У нас є опрацьована облікова документація. На території є три пам'ятки архітектури: димар, солодовня і будівля наглядача. Броварня Псьола двічі горіла. Там немає ні екстер'єру, ні інтер'єру. Відповідно до закону про охорону культурної спадщини, ця будівля під охорону не підпадає. Проте я запропонував активістам і ДОКС перенести історичний фрагмент стіни в парк, якщо це буде необхідно.
-- Чому тільки фрагмент?
Завод зазнав двох пожеж і трьох реконструкцій у період радянської епохи. Немає нічого, що могло б привернути увагу. Це можна побачити у відео Кирила Степанця.
-- До 2021 року ділянку орендував канадець Роберт Гіббінс. Він планував побудувати там ЖК GreenPoint. Пізніше Гіббінс написав колонку, у якій поскаржився на Нацкомісію з цінних паперів, українську судову систему, незалученість міської влади і поганий інвестиційний клімат. У вас ті самі проблеми, але різниця в тому, що ви вмієте з ними працювати?
Будувати за кордоном — це не легка справа, так само як і іноземцю нелегко адаптуватися у нас. У кожній державі існують свої юридичні норми. Гіббінс не був власником, він інвестував фінансові ресурси. Я повернув йому капіталовкладення, коли придбав земельну ділянку. До речі, у його планах висота будівель досягала 50 метрів.
Ми дійшли до висновку, що лише український інвестор здатний орієнтуватися в "понятійних" правилах, які сформувалися в нашій країні.
Я не маю на увазі "неформальні" правила або корупційні практики, а саме законодавчі норми. Процес будівництва регулюється численними нормативними актами: від охорони культурної спадщини до містобудівельних вимог. Це ускладнює нам можливість будувати в Європі (в межах ЄС - ЕП), а їм - у нашій країні, тому оптимальним варіантом є співпраця з місцевими партнерами.
Ви є зареєстрованими в "Новопечерських липках". Чи проживаєте ви там?
Хорошо.
-- Свого часу "Новопечерські липки" були революцією на ринку девелопменту, найбільш інноваційним комплексом, та він швидко застарів, передусім естетично і морально. Ви б його зараз по-іншому будували?
Зведення комплексу "Новопечерські липки" розпочалося у 2005 році, що робить цей проект вже 20-річним. Ті аспекти, які були важливими в той час, тепер втрачають свою значущість або стають другорядними. У Європі практично не зустрічаються висотні будівлі, адже люди надають перевагу житлу в низькоповерхових будинках. Нажаль, через високу ціну на землю та занадто низьку вартість квадратного метра, ми отримали масові житлові комплекси, з якими важко щось змінити.
Як ви почуваєтеся в "людському мурашнику"?
-- Не скажу, що "Новопечерські липки" - це "людяшник". Там розумна інфраструктура: дитячі садки, школа. Однак там зависока щільність, як на мене.
Спільно з UDP ви стали власниками "Першого київського машинобудівного заводу" від держави. Яка ваша частка у цьому проєкті?
-- Там не лише UDP, там ще Володимир Довгополов. Це комерційна інформація.
Згідно з реєстраційними даними, переможцем аукціону є ТОВ "Дженерал комерс", в якому 57% акцій належать Довгополову, 22% - кіпрській компанії UDP, а решта 15% - вашому КІФу. Чи вірно це?
(Усміхаючись) Якщо в документах зазначено саме так...
-- За два роки до аукціону, у 2019 році, п'ять будівель площею 6 тисяч квадратних метрів на території "Більшовика" були відчужені і продані ТОВ "Агроміл дистриб'юшн", яке було пов'язане з Хмельницьким та Івановим. Перед аукціоном була проведена домашня робота. Ви брали в ній участь?
Якщо б я мав можливість повернутися в минуле, я б утримався від участі в аукціоні, оскільки ми заплатили за цей завод значно більше, ніж його реальна вартість. Фонд державного майна не виконав свою роботу належним чином. Вони не підготували детальний план території та не змінили призначення земельної ділянки. Це призвело до численних судових справ і податкової заборгованості. Завод фактично перебуває в стані банкрутства. Якби фонд попередньо очистив актив і запропонував готовий продукт на продаж, ситуація була б зовсім іншою, і кількість охочих взяти участь в аукціоні зросла б.
Держава запропонувала на продаж можливість взяти участь у війні. Ми виділяємо значні ресурси на юридичні розгляди, проте змогли значно зменшити нашу податкову заборгованість.
Я мав бесіду з потенційними учасниками аукціону, які не з’явилися на нього. Вони зазначили, що Хмельницький та Іванов виконали відмінну підготовчу роботу і усунули своїх суперників, а вислів "квиток на війну" вони вживали в контексті боротьби з Хмельницьким та Івановим.
-- У вашого акціонера (інвестиційна компанія Dragon Capital Томаша Фіали - ЕП) є завод КАРЗ на вулиці Костянтинівській. Площа ділянки заводу - 12 гектарів. Dragon Capital продає цей завод за 8-10 мільйонів доларів, тобто гектар коштує менше мільйона доларів. Ми придбали 28 гектарів землі за 54 мільйони доларів плюс податкова заборгованість, сумарні інвестиції в цей актив - 75-80 мільйонів доларів. Тобто гектар коштує понад 2 мільйони доларів. Ось вам відповідь.
У січні 2022 року суд ухвалив рішення про арешт повного статутного капіталу компанії "Більшовик". Чи залишається цей арешт в силі?
-- Чинний. Ми брали участь у відкритому аукціоні, придбали корпоративні права, заплатили кошти. Потім відкривають карну справа проти невстановлених осіб Фонду держмайна і накладають арешт. Ми не розуміємо, що це за особи, хто це.
Ця ситуація триває вже три роки, і це просто абсурд. Як власник, я міг би продати частину своїх приміщень і таким чином повністю погасити свої податкові зобов'язання. Натомість, я змушений шукати фінансування з інших проєктів, щоб сплатити податки, оскільки держава заблокувала моє право володіти та розпоряджатися власністю. Це справжній парадокс.
З 800 мільйонів гривень податкової заборгованості, яку суму ви вже погасили?
Там не було 800, а менше. Залишилося трохи більше 150 мільйонів гривень.
Ви говорили, що продемонструєте проект забудови "Більшовика" від компанії "Архіматика". Чому досі немає презентації?
Ми маємо дві ідеї: одну від "Архіматики", а іншу від британських партнерів. Однак наразі це не найактуальніше питання, оскільки для реалізації потрібні значні фінансові вливання.
-- Компанія Степана Черновецького не боролася за цей актив на аукціоні...
-- Правильно зробила, далекоглядно.
-- Є підозра у змові, тому ми можемо побачити Черновецького серед співінвесторів проєкту в майбутньому. Побачимо?
Ні, його не буде. Ми з Степаном співпрацюємо в рамках WhiteLines. Київ — місто не таке велике, і всі забудовники знайомі між собою.
-- Ринок первинної нерухомості стабілізувався на позначці 20-30% від довоєнних. Чи допоможе йому відновитися щось, крім закінчення війни?
Це дійсно складна тема. Головне питання полягає в тому, скільки ж людей залишиться в країні після закінчення війни. Інша проблема полягає в тому, що будівництво зосереджене на економічному та комфортному сегментах. Це не надто позитивно вплине на столицю. Якість вимагає істотних інвестицій, адже мова йде про фасади, освітлення та інженерні рішення. Якщо Київ буде орієнтуватися лише на "комфорт" або економ-клас, ми ризикуємо опинитися в ситуації, подібній до африканських міст.
Ситуація в Україні - це мильна бульбашка, попит - штучний. Наші західні партнери дають фінансову допомогу, з якої сплачуються зарплата бюджетним організаціям, пенсії та соціальні виплати. Якщо цієї допомоги не буде, то купівельна спроможність населення значно скоротиться і все це згорнеться.
У 1990-х роках у Києві в основному будував "Київміськбуд". Подивіться на лівий берег Дніпра: проєкти, побудовані на Харківському масиві, не актуальні. Вони вже тоді були неактуальними. На жаль, ми будемо до цього повертатися.
Існує припущення, що перед початком війни приблизно 70% квартир, які були на стадії будівництва, придбавали бізнесмени та спекулянти, які впливали на формування попиту на нерухомість.
Ні, це не так. Населення Києва було 4 мільйони. Зараз у Києві теж близько 4 мільйонів людей, але відбулося заміщення. Люди з вищою купівельною спроможністю виїхали за кордон. Сюди приїхали люди з Харкова, Дніпра, Херсона, але вони не поспішають купувати нерухомість. По-перше, не у всіх є кошти, по-друге, вони не хочуть витрачати останні гроші на придбання нерухомості в країні, де йде війна.
-- Ціни на новобудови знижуються в доларовому еквіваленті - уперше за тривалий час попри зростання собівартості. Ціни будуть падати далі?
-- Закони ринку однакові для всіх галузей: попит породжує пропозицію. Якщо попиту немає, а в девелоперів є зобов'язання, вони можуть знижувати ціну.
Перед війною ринкова ставка кредитування становила приблизно 11% у гривні, на початку бойових дій вона зросла до 22%, а нині коливається в межах 16-17%. Банки не дуже охоче надають кредити девелоперам, віддаючи перевагу інвестуванню в облігації внутрішньої державної позики та інші фінансові інструменти. Хоча банки мають достатню ліквідність, вони не поспішають з кредитуванням економічного сектору.
Собівартість будівництва виросла, основна проблема - з робочою силою. Вартість працівника в доларі вища, ніж до війни. Дефіцит буде збільшуватися.
Чи плануєте ви залучати мігрантів?
На даний момент ні. Ця тенденція, безумовно, з'явиться, але не в найближчий час. Очікується, що людей почнуть перевозити з Філіппін, Пакистану та інших країн, де заробітки нижчі, ніж у нас. Важливо спростити міграційні процеси. На жаль, ми не можемо уникнути цього.
Хмельницький продав свій девелоперський бізнес Іванову та стверджує, що ніколи не проявляв інтересу до будівництва. Чи це дійсно так, чи Василь лише кон'юнктурник, який зайнятий лише тим, що приносить прибуток?
-- Думаю, насамперед це еволюція Василя, у нього з часом змінювалися пріоритети. Зараз він більше часу витрачає на соціальні проєкти. До речі, скоро буде десятий Київський економічний форум, який він заснував.
-- Ви побудували ЖК White Lines на місці кінокопіювальної фабрики. Керівництво "Довженко-центру", який розташований у будівлі поруч, звинувачувало Держкіно, Мінкультури і Фонд держмайна в проведенні реорганізації "Довженко-центру" заради майна, зокрема головного корпусу. Чи вели ви переговори щодо цього корпусу для розширення забудови?
-- Бачите, нас же не звинувачували. У нас нормальні сусідські відносини. Ми багато добрих речей зробили для них і робимо, ще коли директором був Іван Козленко. Ми домовилися, що я не претендую на їх будівлі, а всіляко допомагаю.
Питання, яке ми, на жаль, не можемо вирішити шість років, - наша надбудова над їхнім бомбосховищем, яке перебуває в аварійному стані.
Сім років тому ми висловили ідею надбудувати частину будівлі над бомбосховищем, щоб вирівняти фасади, пропонуючи в обмін відремонтувати бомбосховище й оновити фасади їхнього корпусу. На сьогоднішній день простір між двома будівлями виглядає не надто привабливо. "Довженко-центр" підтримує цю ініціативу, тоді як Держкіно виступає проти. Незважаючи на це, наша пропозиція фінансово перевищує оцінку, а загальна вартість реконструкції фасадів і бомбосховища становитиме близько 40 мільйонів гривень.
У 2007 році Ігор Тинний придбав 10 з 14 будівель "Довженко-центру". Іван Козленко зазначав, що в 2015 році Тинний продав цю нерухомість вам. Чи є це достовірною інформацією?
Не зовсім так. Власників було троє, і Тинний входив до їх числа. Я придбав будівлі у трьох різних юридичних осіб.
Замовником будівництва житлового комплексу White Lines є ТОВ "Анева індастрі", де 10% акцій належить компанії A Development, а решта 90% контролюється структурами Черновецького та UDP.
На жорсткому диску комп'ютера Дениса Комарницького зберігається меморандум, який стосується цього проєкту, відомий також як понятійка. У ньому зазначено, що в проєкті White Lines частка Черновецького та Іванова становить по 45%, а ваша частка - 10%. Якщо ви придбали нерухомість у Тинного та ще у двох юридичних осіб, чому ви володієте лише 10% у цьому проєкті?
-- Що там опубліковано на жорсткому диску Комарницького - я не бачив. У мене в різних проєктах різні частки. Я займаюся тільки тими проєктами, де я керівний партнер, тобто повністю займаюся девелопментом. У деяких проєктах у мене мажоритарна частка, у деяких - міноритарна. White Lines - капіталоємний проєкт, тому були залучені партнери, які могли його профінансувати.
Чи є у вас частка меншості в цьому проєкті?
Хорошо.
-- Ваша частка - це те, скільки коштів ви можете вкласти в цей проєкт, чи це плата вам від Іванова та Черновецького за пророблену роботу?
Ви не сприймаєте моє бачення. Я вже не зосереджений на фінансах; для мене важливіше займатися тим, що приносить мені задоволення.
Ви підприємець.
Мій партнер і я вклали 3 мільйони доларів у відновлення Арсенальної площі. Це виключно меценатська ініціатива. У проекті Richert & Park буде створено парк, фінансування якого я беру на себе. На жаль, меценатство в нашій країні не є поширеним явищем. Якщо мене цікавить певний проект, я готовий інвестувати навіть у невелику частку. Проект White Lines я виявив самостійно, після чого залучив партнерів, які приєдналися до його фінансування. Усі проекти, в яких я беру участь, були знайдені мною.
-- У меморандумі сказано таке: "Управление проектом осуществляет сторона 1 в лице БАГ (далее - "Управляющий партнер") (Баранов Олексій Григорович - ЕП), в свою очередь БАГ получает 2,5% доли в проекте от доли стороны 2 (ЧСЛ) (Черновецький Степан Леонідович - ЕП)". Що мається на увазі під часткою в проєкті - комерційна нерухомість чи і квартири?
-- Я не маю наміру обговорювати те, що, за чутками, виявили на комп'ютері Комарницького. Це питання комерційної таємниці та партнерських відносин, і я в жодному разі не готовий виносити цю інформацію на суд громадськості. Це є нашою особистою справою.
У іншому документі з архіву Комарницького, що стосується будівництва заводу "Комунмаш" за участю Владислави Молчанової та самого Комарницького, є такі слова: "Розташований неподалік від нашого об'єкта Smart Plaza Голосіїво" (попередня назва ЖК White Lines - ЕП). Чому ж Комарницький або його асистенти вживають термін "наш" щодо проєкту White Lines?
-- Я не можу коментувати те, чого не бачив. Чи є Денис Комарницький учасником White Lines? Ні. Чи був? Ні, не був. Чому так пишеться в інтернеті - я не знаю.
Це викладено у "понятійці", яка була основою для функціонування всього ринку до 2022 року. Усі усвідомлюють, що ці документи є автентичними.
-- Олександре, давайте зараз з вами напишемо "понятійку" і викладемо в інтернет. Це смішно.
-- В аналітичній записці, яку готували для Комарницького, є розрахунок, що прибуток від забудови території заводу "Комунмаш" становитиме 42% від вкладених коштів, а внутрішня норма прибутку - 12% річних. Ці цифри відповідали реальному стану речей на ринку до 2022 року?
Кожен проект має свою унікальність. Багато забудовників і девелоперів віддають перевагу житловій нерухомості, оскільки це забезпечує швидший доступ до готівки. Однак мене більше приваблюють комерційні об'єкти. Раніше термін окупності комерційних проектів становив від семи до десяти років, тоді як житлова нерухомість, безумовно, приносила прибуток швидше.
Чому, власне, "звичайно"?
Ви інвестували в купівлю земельної ділянки, розробили проект і отримали всі необхідні дозволи, після чого розпочали будівельні роботи. У цей момент інвестори починають придбавати нерухомість або права на житло, що запускає фінансовий потік на зведення об'єкту, і вам не потрібно витрачати власні кошти.
В даний час оцінка рентабельності комерційної нерухомості є досить складним завданням. На ринку, схоже, активності проявляє лише компанія "Епіцентр". Основна проблема полягає у тому, що вартість грошей з часом зростає, оскільки для фінансування використовуються банківські позики або капітал інвесторів.
